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说说商住两用房

放大字体??缩小字体 发布日期:2019-08-23 ??浏览次数:80
商住两用房,顾名思义就是商住两用的房子,也可以称为商务型公寓,一般会设计为底层为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。由于

??? 商住两用房,顾名思义就是商住两用的房子,也可以称为商务型公寓,一般会设计为底层为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。由于这样的房子既可用来住,也可用来办公,一般价格购买时稍便宜些,而且在以前不受限购影响,所以受到许多到城市打拼的人和创业者的青睐。
??? 商住房是商住两用房吗?
??? 对于商住两用房,此前不少开发商叫成“商住房”。但住建委相关负责人解释,政策层面并没有明确“商住房”这一概念,所谓的“商住房”只不过是开发商改变最初规划用途而造出来的概念,但商住两用房即商务型公寓则是特有的合规项目,规划上未曾发生改变。
??? 从土地的使用用途上来说,国家只界定了"居住与非居住"用地,并未对商住两用楼的"土地使用用途"作出明确的界定。所谓"商住两用"一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅。
??? 商住两用房的产权年限有多久,与一般商品房住宅有什么区别。产权包括房屋所有权和土地使用权。事实上,在房屋所有权年限方面与住宅并无差别,都是永久的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。商住两用的房子的土地性质一般是综合用地,这时其土地使用权年限为50年,特殊情况也要特殊分析。
??? 商住两用房的优势
??? 和普通商品房住宅相比,商住两用房有哪些优势呢?
?? (1)价格低
??? 商住两用房单价低,户型小,总价自然也低。这可谓是商住两用房最大的优点,格外符合在大城市中创业的年轻人,初创公司以及想做做小生意的人的需求。
?? (2)功能多
??? 上一条也有谈到初创公司和小生意,对于这些人来说商住两用房是一个集聚复合功能的环境。既可用来居住,也可用来办公,也可以选择购买后出租,用途很广泛。
??? (3)设施更完善、安全度高
??? 相对于普通住宅而言,商住两用型住宅人防和消防建设标准较高,相对更为安全。小区管理会更严格,绿化环境及配套设施会更完善。
?? (4)部分地区不限购
??? 大家都知道许多城市的房屋都已经有了限购政策,需做购房资质审核才能购房。到目前为止,大多数城市商住两用房不受限购政策的影响,无需做购房资质审核。而如果购买产权70年的住宅,需满足限购条件。
??? 商住两用房的劣势
??? 商住两用房还有一些劣势。
??? (1)土地使用权年限短
??? 商住两用房最大的诟病就是土地使用权只有40-50年,而一般商品房住宅有70年。根据《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。不过若有其他规划需要拆迁,则商业补偿按照1:3赔偿,为住宅的三倍,这是对于土地使用权短的一个可观的补偿了。
??? (2)落户问题
??? 从土地的使用用途上来说,国家并未对商住两用楼的"土地使用用途"作出明确的界定。建设工程完成后要么属于商业房屋,要么属于住宅。因此商住两用房是否能落户是取决于房屋的产权性质的。也就是说如果房屋为住宅性质,则可以落户,但若属于商用性质,则无法落户。若无法落户,意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学,这会造成业主生活、学习上的不便。
?? (3)各种税费高
??? 我们从买入、使用居住到卖出这三个阶段来进行盘点。
??? 先说买入。契税较高:对于普通住宅,财政部近日发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,自2月22日起,将首套房面积为140平方米以上的,从3%减按1.5%的税率征收契税;二套房契税则从3%降为1-2%不等,而商住两用房的契税基准税率是3%。购买时不实行税费优惠的政策:普通住宅购房时有许多优惠的税费政策,但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。另外,或征收房地产税:对于商业地产,政策上是要征收房产税的,每年征收购房价格的0.84%,但是现在实际上没有执行这一条,以至绝大多数人都不知道,未来政策走向未知。
??? 之后说到使用居住时的缴费。装修费用高:如果需要自行装修,商住两用房在装修时要比正常商品房在预算方面更难计算,因为它不仅需要砌筑新墙体,还需要浇筑楼板,楼梯也是少不了的,这些都是需要增加预算的项目。另外,物业、水电、公共维修基金等费用较高:由于商住两用房的水电价格实行商用标准,还不通燃气,基本上日常生活都是烧电,生活成本会增加;物业收费也较少受到政府部门的限制,收费要比正常住宅高;公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。
??? 最后是卖出。商住两用房的产权年限较短,想要出售比较麻烦,而且转让税费高。个人所得税是必征的(不像住宅可以满五唯一的情况下免除),契税按3%征收。这也是为什么商住两用楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因之一。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,普通住宅项目转让时契税为1.5%,而商住两用房50年产权的住宅,其契税基准税率是3%。同时,商用转让还要征收土地增值税等,有的还需要补交土地出让金。
??? (4)首付问题
??? 商住两用房首付高,商住两用房虽然可以贷款购买,但是其首付比例在50%以上,远高于首套普通住宅的30%。不仅首付比例高,而且购买此类房屋大多不能申请公积金贷款,大多只能商贷,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且贷款期限一般不超过10年,只能得到五成或六成按揭,无形给购房者带来巨大的压力。但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到使用公积金。
?? (5)居住体验隐患
??? 如果购买商住两用房真的只是为了居住,那还是要慎重考虑。商业住宅属高层建筑,一层十几二十户再正常不过。如果物业不负责任,楼道卫生、邻里关系、居住体验会大打折扣。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。
??? 再者,商住两用房的户型比较单一,不像一般商品房那么多选择,且公摊面积一般都比较大,得房率略低。
??? 另外,商住两用房通常没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如学校、商业、居委会等,也就是说没有配套的幼儿园、学校,也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便。
??? 购买商住两用房要注意什么?
??? 在购房时,一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和政府部门的审批手续,包括使用权证、施工许可证。除此之外要注意以下五点。
??? (1)“三证”要看清
??? 房地产市场有很多项目是商住两用房,因此,水电是否是按商用标准,产权证上面房子的产权年限是长时间,是不是小产权房,都是购房者着重要考虑的。因此购房者购房之前要看清以下三证。
??? 第一要看预售许可证上的房屋用途标注是什么,看写的是不是商住。第二要看土地证。有的土地证里面有多个期限,每一块项目的用途不同,期限也不一样,比如土地证可能会有两个期限,有70年,有50年的。接着要看建设工程规划许可证,看项目用地地块规划到底是什么,是否和预售许可证上面的内容一致。
??? (2)核验批文真实性
??? 对于开发商出示的批文,一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。
??? (3)核查房屋信息真实性
??? 除了通过外部因素去衡量房屋风险,买房还是要回归房子本身。一般先根据自身需求,尤其是分析房屋的位置、周边配套、房屋质量等,还有户型的套内面积有些也会有套路,因为监管缺失问题,所以最好实际测量。
??? (4)商住两用房装修要注意两点
??? 前面的问题考虑清楚了,还要考虑装修规划的问题。商住两用房装修要注意以下两点,考虑清楚了再签合同付款不迟。
??? 一是注意喷淋动线。因为商住两用房一般都是设计成二层的,需要做楼板浇筑,而二楼的高度有限,其喷淋管道就会受到影响,特别是在主人家的身高大于180cm的话,其喷淋的动线会影响使用,需要改动,而且有新建墙体的话,烟感喷淋的位置也是需要调整的。
??? 二是注意隐私性。商住两用房,楼下一般都是办公所用,或者是公共空间,而楼上是休息的,为隐私空间,有时还需要兼顾会客需求,所以在装修设计的时候就要考虑全面了。
??? (5)购房合同的雷区要注意
??? 看房到最后的购房,都离不开购房合同,包括付款方式,交付时间。因此一定要认真留意合同里面的条款,尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款,这都与我们购房者自身利益息息相关。
??? 总的来说,商住两用房也是一把双刃剑,在差钱的情况下顾此就难免失彼,是否值得选择还是要综合优势与劣势以及自身买房子的目的进行细致考量,再慎重做出选择。

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